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各位房東,你的月供真會降嗎?

作者:譚保羅 常務副主編 來源:南風窗 日期:2020-04-03
  “利率換軌”在2020年3月1日如期啓動。按照規定,存量浮動利率房貸的貸款人,重籤合同時,可選擇固定利率,也可選擇貸款市場報價利率(Loan Prime Rat,簡稱 LPR)的浮動利率。
  換軌並不複雜,銀行體系提供了一種選擇權。過去,浮動利率的房東月供會跟隨基準利率變動而變化,如果基準利率上浮,月供增加,下降則月供減少。
  但現在,房東有了兩種選擇:一是選擇固定利率,即無論基準利率如何變動,月供都不變。但如果以後基準利率下降,你就無法享受利率下降的好處。當然,如果市場利率上升,你也不用承擔更多月供。總之,任何選擇都會有得有失。
  二是選擇新的“浮動利率”,這個利率是一個“組合”,即在LPR的基礎上,進行加點。在這裏,我們不妨進行一個簡單拆分,以便於理解這個“組合”的利率到底是如何浮動的。
  先看“組合”的第二個部分,即加點。按照央行文件,加點等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。因為被減數(最近執行利率)和減數(2019年12月相應期限LPR)都是確定的,所以減出來的差(加點),便是一個確定值。
  還必須注意,差也可能是負數。如果是負數,就等於是在LPR基礎上減點。也就是説,原合同最近的執行利率越低,加點就越少,甚至可能是減點。
但加點還是減點,在你當年的購房合同中就已經確定(最近執行利率基於當初的按揭合同)。所以,現在你已經沒有辦法改變加點,而且加點一旦確定,以後再也不會變化,直到你還清按揭為止。
  然而,LPR卻是不斷變動的,所以整個組合出來的利率也是浮動的。因此,要看利率升與降,只看LPR即可。如果未來LPR下降,那麼月供降低,如果上浮,月供則增加。所以,關鍵是判斷未來的LPR走勢。
  LPR和基準利率一樣,都會定期公佈,但差別在於,前者更像是“官方制定”,而後者則是以一種更“市場化”的方式產生的。
  LPR本來是商業銀行對其最優質客户執行的貸款利率,一般都比較低,而且每家銀行都不一樣。但是,全國銀行間同業拆借中心會根據報價銀行成員各家的報價,進行加權計算,最終公佈了一個統一的LPR利率。這個統一利率,就讓房東們牽腸掛肚的利率換軌基準。
  那麼,關鍵問題來了:未來的LPR會下降嗎?
  目前,LPR大概率下降成為最流行的説法,主要理由是貨幣當局正着力引導社會整體利率下行,以給實體經濟減負。同時,疫情疊加經濟轉型,利率降低也是一種有用的經濟刺激政策。所以,綜合各種因素來看,利率下行是大概率事件,而LPR剛好是核心的利率指標,所以必然首當其衝。
  但事情沒這麼簡單。我們必須知道,存量房貸關係到銀行的資產質量,而銀行在中國有着某些遠遠超越金融機構本身的重要意義。所以,捍衞銀行資產質量是一個核心議題。
  在2019年年末,中國的個人住房貸款餘額達到了30.07萬億元之巨,同比增長16.7%,遠超其他實體經濟部門的貸款增幅。試想一下,如果存量房貸因利率換軌,大量按揭降低而出現“縮水”,情況將會怎樣?這會損害銀行健康,影響它們“某些工具性作用”的發揮。顯然,這是絕對不會被允許出現的情況。
  因此,對房東們來説,換軌可能會帶來月供波動。但請注意,只是波動,可能下,也可能上。
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